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Mietkauf

Der richtige Weg zum Eigenheim?


Wohneigentum wird gerade heute angesichts sinkender staatlicher Altersvorsorge-Offerten als eine der besten Chancen für Verbraucher angesehen, um sich für die Zeit nach dem Berufsleben sicher aufzustellen. Der Erwerb einer Immobilie kann aber schon deutlich vor der Rente die Lebenshaltungskosten erfreulich sinken lassen. Dann wenigstens, wenn die Finanzierung von Eigenheim und Eigentumswohnung erst einmal überstanden ist. Die möglichen Wege zum Wohneigentum können unterschiedlicher Natur sein. Dies ist schon allein aus einem einfachen Grund notwendig.
 
Denn viele Berufstätige kommen der persönlichen und beruflichen Rahmenbedingungen wegen nur schwerlich in den Genuss einer Baufinanzierung oder eines Immobilienkredites. Dies gilt insbesondere für Selbständige und Freiberufler. Als passender Lösungsansatz dieser Problematik wird vielfach der Mietkauf ins Spiel gebracht. Auf den ersten Blick mag dieses Konzept für die potentiellen Mietkäufer reizvoll und sinnvoll scheinen, eingehende Prüfung, Erfahrungsberichte anderer Verbraucher und die Empfehlungen von Finanzierungsexperten lassen allerdings deutlich werden, dass die Nachteile des Mietkaufs für den Verbraucher mitunter deutlich üppiger ausfallen als die erkennbaren Pluspunkte.
 
Um die genauen Abläufe und Eigenschaften des Modells Mietkauf verstehen zu können, ist zunächst wichtig zu erkennen, was den Mietkauf grundsätzlich vom Immobilienerwerb mittels Baufinanzierung unterscheidet.

 
Mietkauf: Erst wohnen, dann kaufen
 
Seiner Definition nach handelt es sich beim Mietkauf im Grunde um eine so genannte Stundung des eigentlichen Kaufpreises, der für die entsprechende Immobilie festgelegt worden ist. Entscheidet sich ein Interessent für diesen Ansatz des Haus- oder Wohnungskaufs erfolgt die Transaktion zunächst einmal nicht auf dem Weg über ein Kreditinstitut, das bei klassischen Finanzierungsansätzen auch im Grundbuch eingetragen wird bis zum Ende der gesamten Finanzierungslaufzeit.
 
Der Mietkauf wird einzig und allein zwischen dem Immobilienverkäufer und dem Käufer oder der Käuferin realisiert. Wie es der Name Mietkauf bereits vermuten lässt, wird nicht gleich zu Beginn der Kaufpreis gezahlt von den Käufern. In der ersten Phase der Aktion erfolgen Mietzahlungen, die deutlich höher ausfallen als bei einem klassischen Mietverhältnis. Diese höheren Mietforderungen entstehen dadurch, dass neben der eigentlichen Mietsumme anteilig die Stundung des Kaufpreises eingeschlossen wird. Neben der Einbeziehung eines vereinbarten monatlichen Tilgungsbetrages werden zusätzlich auch Zinsen mitberechnet, die für die besagte Stundung allmonatlich erhoben werden.
 
Diese Aufstellung des Mietkaufes bedeutet für die Käufer jedoch keineswegs, dass sie um den eigentlichen Kauf herumkommen. Vielmehr gestaltet sich die Abwicklung so, dass die Stundung des Kaufpreises zwischen Verkäufern und Käufern bis zu einem Termin X vereinbart wird. Nach Ablauf der Stundungsfrist muss der Mietkäufer spätestens die Gesamtfinanzierungssumme aufgebracht haben. Wie lang die Phase bis zur Bezahlung des Kaufpreises ist, kann individuell vereinbart werden beim Mietkauf. Genauer betrachtet handelt es sich bei diesem Modell also um einen Optionserwerb, bei dem sich Verbraucher schon mittel- bis langfristig zum Kauf einer Immobilie verpflichten, wobei der Kaufpreis erst später fällig wird.
 
Dieser zeitliche Fixpunkt für den Erwerb ist beim Mietkauf auch als Eintragung im Grundbuch vorzunehmen. Denn nur so kann sichergestellt werden, dass die Käufer später tatsächlich auf Nummer Sicher gehen können, dass nach Erbringung des Restkaufpreises (also nach Abzug der bis dahin geleisteten Tilgungssumme über die erbrachten Mietmehrkosten) die erworbene Immobilie auch wirklich ihnen gehört. Der wesentliche Aspekt beim Mietkauf wurde bereits kurz angeschnitten: Das Modell wird lediglich zwischen Verkäufern und interessierten potentiellen Käufern abgewickelt. So sind zwar mitunter Vermittler involviert, Banken sind aber nicht in direkter Form als Geldgeber beim Verkaufsprozess beteiligt. Alle zu klärenden Dinge wie Miethöhe, Kaufpreis und Laufzeit bis zur Fälligkeit der Restsumme werden zwischen Verkäufern und Käufern vereinbart. Hilfestellung finden aber vor allem die Interessenten auf dem Immobilienmarkt, etwa bei Notaren, die als Berater fungieren können. Notarielle Hilfe kann schon allein deshalb sinnvoll sein, weil beim Mietkauf die Erstellung zwei verschiedener Verträge vonnöten ist. Denn abzuschließen sind einerseits ein Mietvertrag und ein Kaufvertrag ebenso.
 
Problematische Rahmenbedingungen beim Mietkauf
 
Experten sehen den Mietkauf keineswegs unkritisch. Denn die Mehrkosten durch den Optionscharakter für die Käufer in spe schlagen durchaus ordentlich zu Buche. Vor allem Verbraucherschützer weisen immer wieder auf die Risiken für die kaufwilligen Interessenten hin. Die Hoffnung darauf, der eigene Herr zu werden, lässt bei so manchen Verbraucher regelrecht finanzielle Scheuklappen entstehen, die zu einer regelrechten Blindheit den Mehrkosten gegenüber führen kann. Ein Hoffnungsschimmer kann der Mietkauf schließlich vor allem für die Verbraucher werden, die aufgrund schlechter Schufa-Eintragungen kaum Aussicht auf eine Baufinanzierung bei Banken haben würden. Viele Anbieter eines Mietkaufs richten sich daher gezielt an die Haushalte, die sonst eher nicht von einer Baufinanzierung profitieren könnten.
 
Doch auch der Mietkauf kann über eines nicht hinwegtäuschen: Früher oder später wird auch hier der Kaufpreis fällig. Und wie hoch kann Ersparnis bei den Endkosten sein, wenn die Mietkosten für Zeiträume von meist maximal fünf Jahren geleistet wurden? Wenig effektiv ist der Mietkauf, wenn nicht zu Beginn wirklich sicher ist, dass der Kaufpreis bis zum entsprechenden Termin tatsächlich geleistet werden kann. Spätestens zu diesem Zeitpunkt wird die Baufinanzierung wohl für die meisten Hausherren unerlässlich. Dies bedeutet schlimmstenfalls, dass die Käufer sowohl die Extrakosten beim Mietkauf selbst bezahlen müssen und zudem die Finanzierungskosten zu bewältigen haben. Die monatliche Gesamtlast durch den Mietkauf bringt es schnell gut und gerne auf Summen von 2000 Euro, im Einzelfall liegen die Kosten sogar in Bereichen darüber. Kritik äußern Verbraucherschützer den Kostenkalkulationen gegenüber ohnehin. Denn von Anfang an sind die Mietforderungen beim vielen Mietkäufen deutlich über den normalen Marktbedingungen. Schließlich zielen die Verkäufer darauf, dass die vorübergehenden Mieter ihrer vertraglichen Pflicht auch wirklich zum vereinbarten Termin nachkommen. Die Restschuld nach Ende des Mietverhältnisses jedenfalls ist oft trotz hoher Mietleistungen über mehrere Jahre häufig ausgesprochen hoch.
 
So angenehm der Ansatz des Mietkaufes wirken mag. Eines sollten Verbraucher bedenken. Wenn ich zum Einzugstermin nicht über die nötigen Mittel verfüge, ist die Wahrscheinlichkeit, angesichts der hohen Mietkosten den Kaufpreis später aus eigener Kraft aufbringen zu können, wohl eher als gering einzuschätzen. Wenn alles schief geht, zahlen die Immobilienkäufer noch in vielen Jahren für den Mietkauf in jungen Jahren. Und wenn es nur um die Baufinanzierung geht, die aus Mangel an Kapital zum Termin für die Begleichung des restlichen Kaufpreises fehlt. Wenn alle Stricke reißen, erhalten die Mietkäufer keinen Immobilienkredit. Dann kommt es zum Vertragsbruch und somit möglicherweise zum Rechtsstreit zwischen Verkäufern und Käufern. Die Gefahren beim Mietkauf sind somit durchaus zahlreich. Darüber sollten sich Interessenten auch von aktuell niedrigen Zinssätzen für die Immobilienfinanzierung und den eigenen Wunsch nach den eigenen vier Wänden nicht täuschen lassen. Besonders gefährlich wird es etwa dann, wenn die Käufer zwar erst Jahre nach Vertragsunterzeichnung faktisch zu Immobilien-Besitzern werden, aber bereits zu Zeiten des Mietverhältnisses laut Vertrag für nötige Renovierungen oder Sanierungen verpflichtet werden. Sonderklauseln dieser Art sind durchaus immer wieder zu finden. Dass die Investitionen durch solche Extra-Vereinbarungen zusätzlich dramatisch steigen können, wird jedem potentiellen Hauskäufer nachvollziehbar sein. 

 
Verträge und Klauseln beachten
 
Neben Verpflichtungen zur Übernahme von Renovierungs- und Sanierungskosten lauern die Risiken auch an anderer Stelle. In der Regel etwa gibt es nichts von den erbrachten Mietleistungen zurück, wenn ein Käufer am Ende doch nicht seine Verpflichtungen aus dem Vertrag erfüllen möchte. Überhaupt sind Vereinbarungen zu Kündigungsmöglichkeiten häufig ein extremer Schwachpunkt von Mietkäufen. Zu berücksichtigen sind diesbezüglich Entschädigungsleistungen für den Fall, dass Käufer die Finanzierung wider Erwarten nicht meistern sollten. Hinzu kommt die Notwendigkeit, eingehend zu prüfen, ob die Immobilie möglicherweise noch mit Altlasten wie Hypotheken vom Vorbesitzer belastet wird. 
 
Wenig sinnvoll ist der Mietkauf dann, wenn den Käufern bereits hohe Summen Eigenkapitals zur Verfügung stehen. Hier sind klassische Darlehensformate zur Immobilienfinanzierung gewisslich die bessere Alternative. Schon allein aus dem einfachen Grund, dass die Finanzierungskandidaten bei normalen Darlehen schon zu Beginn als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden, während beim Mietkauf erst einmal reichlich Miete fällig wird, bevor später mit dem Restkaufpreis auch die Grundbucheintragung erfolgt. 
 
Eine interessante Frage, die es zu stellen lohnt, ist die danach, warum ein Besitzer seine Immobilie überhaupt als Mietkauf offeriert. Denn schneller erhielte ein Verkäufer seine Summen via Direktverkauf. So liegt die Vermutung nahe, dass es sich möglicherweise um Immobilien handelt, die anderweitig nicht veräußerbar sind. Lohnend ist in dieser Sache also die Einschätzung eines Experten, ob die Immobilie tatsächlich ihr Geld wert ist. Solche Gutachten sind natürlich ein weiterer Kostenfaktor.
 
Fazit: Auf den ersten Blick mag der Mietkauf eine denkbar gute Gelegenheit sein, um ohne hohe Rücklagen endlich Besitzer eines Eigenheims oder einer Wohnung zu werden. Doch am eigentlichen Kapitalbedarf ändert der Mietkauf nicht das Geringste. Auch wenn Freiberufler und ähnliche Berufsgruppen sonst vielleicht keine Finanzierungsmöglichkeiten erhalten, ohne die Unterstützung eines Kreditinstitutes wird das „Projekt Wohneigentum“ mittels Mietkauf keineswegs leichter.
 

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