Finanzierungsnebenkosten
Die unterschätzte Falle bei der Finanzierung?Es ist schon eine Crux mit der Baufinanzierung. Allzu oft präsentiert sich finanzierungswilligen die Situation im Gespräch mit den potentiellen Geldgebern eher so, als ginge es weniger um ein Mit- als ein Gegeneinander, bei dem die Banken nur die eigenen Gewinne im Auge haben. Kaum hat man als Kunde das Gefühl, das individuell passende Modell für den Neubau oder den Kauf einer bestehenden Immobilie gefunden zu haben, finden sich in den mehr oder weniger klein gedruckten Geschäftsbedingungen weitere finanzielle Stolpersteine, die beim Verbraucher zu einem nicht unbedingt geringen Anstieg bei den Kosten führen.
Bei diesen zusätzlichen Kosten handelt es sich jedoch längst nicht ausschließlich um die eigentlichen versteckten Extras, die sich etwa beim Unterschied zwischen Effektiv- und Nominalzinsen für die Immobilienfinanzierung immer wieder beim zweiten Blick erkennen lassen in den Werbebotschaften der Kreditinstitute und Banken. Die Differenzen in dieser Sache zwischen den Direkt-Anbietern im Web und in den Filialen der Bankenketten sind eher minimal. An beiden Stellen versuchen die Kreditgeber in spe über zusätzliche Sonderkonditionen die Einnahmen spürbar zu steigern.
Finanzierungsnebenkosten bei den Banken
Kosten für Bonitätsprüfung
Dabei lassen die Banken vielfach erstaunlichen Einfallsreichtum durchblicken. So werden in einigen Fällen etwa zusätzliche Gebühren dafür erhoben, dass die Bank eine Prüfung der Kundenbonität durchführt, die sonst bei geringfügigeren Darlehenssummen vollkommen kostenfrei erfolgt. Doch vor allem sollten die sich aus den Finanzierungsnebenkosten ergebenden Gesamtsummen nicht unterschätzt werden. Eins kommt zum anderen, so dass am Ende ein regelrechter Rattenschwanz auf der Seite der Nebenkosten zu finden ist. Nicht alle üblichen Gebühren werden jedoch von den Banken erhoben.
Wie bereits erwähnt, sind die einzelnen Kostenpunkte bei den Banken im Zuge einer Baufinanzierung oftmals von Kreativität gekennzeichnet. Dennoch haben die Kunden gerade bei den Banken durchaus die Chance, mit etwas Verhandlungsgeschick bei den meisten Nebenkosten im Gespräch Vergünstigungen herauszuholen. Nur bei einigen Finanzierungsnebenkosten-Faktoren vonseiten der Banken handelt es sich um echte Fixkosten, an denen nichts mehr zu rütteln ist.
Verhandeln über Bearbeitungsgebühren und Kosten der Kontoführung
Ein Aspekt, bei dem sich möglicherweise ein guter Draht zum Berater bei der Bank bezahlt machen kann, ist die erhobene Bearbeitungsgebühr für das Darlehen zur Immobilienfinanzierung. Zusammen mit der vorliegenden Bonität der Kundschaft entscheidet meist das Verhältnis zu den Verantwortlichen bei der Bank, in welcher Höhe sich die Bearbeitungsgebühren letztlich bemerkbar machen. Ähnlicher Verhandlungsspielraum lässt sich vor allem auch bei den Kontoführungsgebühren, der so genannten Pfandrechtseintragung, den Gebühren für die Schätzung des Grundstücks- bzw. Immobilienwertes (nach dem sich auch der genaue Finanzierungs-Zinssatz richten kann) ausnutzen.
Lohnend ist das Gespräch über die Kontoführungsgebühren übrigens vor allem für diejenigen Kunden, die als Weg zur Immobilienfinanzierung ein Fremdwährungsdarlehen als den besten Ansatz ausgewählt haben. Gerade hier erheben die Anbieter von Krediten gerne hohe Finanzierungsnebenkosten. Gut überlegen sollten sich Kreditnehmer die Wahl eines Fremdwährungsdarlehens schon allein deshalb, weil der spätere Wechsel auf ein in Euro geführtes Darlehensformat oft zusätzlich mit hohen Kosten verbunden ist.
Bereitstellungs-Kosten mit der Bank gemeinsam festlegen
Parallel dazu haben Banken auch den zeitlichen Rahmen der Kreditnutzung als potentielle Einnahmequelle erkannt. Hier ist das Stichwort Bereitstellungszinsen der Schlüssel zu verstecken Finanzierungsnebenkosten. Nutzt ein Kreditnehmer hierbei nicht rechtzeitig die Kreditsummen, verstreicht also eine festgelegte Frist, werden zusätzliche Zinsen erhoben. Wer auf diesen Punkt achtet, kann solche lästigen Extrakosten vorzeitig vermeiden oder sogar die Entfernung der Klausel erzielen. Allerdings gilt es explizit in den Geschäftsbedingungen nach diesen Gebühren Ausschau zu halten. Denn aus rechtlicher Sicht sind die Banken nicht gezwungen, die Bereitstellungszinsen als Finanzierungsnebenkosten beim Effektivzins kenntlich zu machen. Verhandelbar ist grundsätzlich nicht nur die Höhe der monatlichen oder jährlichen Zinsen in diesem Bereich. Ebenso kann der kostenlose Zeitraum individuell vereinbart werden, bis die Kreditmittel endgültig genutzt werden müssen.
Sonderkosten für den Fall teilweiser Kreditauszahlungen und Sondertilgungen
In vielen Fällen werden auch zusätzliche Kosten berechnet von den Banken, wenn die Kreditnehmer die Darlehen in Form mehrerer Teilsummen abrufen möchten. Diese Auszahlungsmodalitäten sind etwa deshalb bei den Bankkunden gefragt, weil der gesamte Bauprozess in mehreren Schritten vonstatten gehen soll. Diesen nicht wirklich erkennbaren Mehraufwand für die schrittweise Kreditauszahlungen versuchen die Banken ebenfalls zu Geld zu machen über einen Extrazins, der wie die Zinsen für die Bereitstellung der gesamten Kreditsumme erhobenen Zinsen nicht im Effektivzins zum Darlehen zu finden ist. Das Feilschen um günstigere Konditionen lohnt sich gewiss auch hier. Und zwar im gleichen Maße wie bei erwünschten Sondertilgungen oder bei den Konditionen für Korrekturen der Tilgungshöhen und der Darlehensdauer. Als Kreditnehmer sollten Sie diese Punkte als mögliche Kostenfalle ebenfalls thematisieren im Beratungsgespräch.
Einige der gängigsten zusätzlichen Finanzierungsnebenkosten:
Kosten für die Arbeit des Notars
Wer eine Immobilie oder ein Grundstück ersteht, kommt in vielen Fällen nicht umhin, die Hilfe eines Notars in Anspruch zu nehmen. Wie hoch die Kosten in diesem Bereich der Finanzierungsnebenkosten genau ausfallen, richtet sich danach, um welche Art der Finanzierung es sich handelt. Während die Notarskosten beispielsweise für eine so genannte Anschlussfinanzierung vergleichsweise gering ausfallen (etwa für eine Umschreibung der Grundschulden), sind die Kosten für die Notarsarbeit im Zuge einer Erstfinanzierung weitaus höher zu veranschlagen. Die Kosten für alle anfallenden Tätigkeiten wie die Umschreibung des Eigentums oder die Eintragung der Grundschuld können gut und gerne bis zu zwei Prozent des tatsächlichen Kaufpreises ausmachen. Situationsabhängig können die Kreditnehmer die Kosten für den Notar als so genannte Geldbeschaffungskosten von der Steuer absetzen.
Gebühren für Eintragungen oder Korrekturen bisheriger Eintragung im Grundbuch schlagen ihrerseits in der Regel mit maximal einem Prozent vom Kaufpreis zu Buche. Auch die Grundbuchbestellungen und Urkundenerstellungen werden den Bauherren bzw. Immobilienkäufern vom Grundbuchamt in Rechnung gestellt. Umgehen können Kreditnehmer diesen Kostenfaktor jedoch, indem sie gemeinsam mit dem jeweiligen Finanzierer eine Alternative zur Absicherung des Kredites suchen. So können sich die Kosten im Einzelfall an dieser Stelle senken lassen, denn die Eintragung der Bank im Grundbuch kostet rund 1,3 Prozent der Summe, die im Grundbuch vermerkt wird. Zu beachten ist schließlich auch, dass die Entfernung aus dem Grundbuch – nach Ende der Krediterstattung – ebenfalls Kosten verursacht.
Provisionen für die Vermittlung:
Wer als potentieller Käufer einen Makler oder ein Maklerbüro mit der Vermittlung von möglichen Kaufobjekten beauftragt, muss auch in diesem Bereich mit ordentlichen Gebühren rechnen, die je Vertrag nicht ausschließlich für eine erfolgreiche Vermittlung beim Erwerb von Grundstück oder Immobilie fällig werden. Ratsam ist es als Kunde in spe, frühzeitig nach Kosten bei Vermittlern im Web und klassischen Maklern zu fragen. Gerne wird hier argumentiert, dass die Kosten für die mühsame Suche nach passenden Immobilien erhoben werden und dass die rege Nachfrage die Vermittlung zusätzlich erschwert.
Tatsächlich aber war die Situation für die Nutznießer von Vermittlungsarbeiten lange nicht so gut wie aktuell. Druckmittel sollten die Verbraucher sich nicht gefallen lassen. Denn der deutsche Immobilienmarkt ist momentan alles andere als ein günstiges Umfeld für Verkaufsaktionen. Dieser Tatsache sollten sich die Kunden der Makler bewusst sein und diesen Vorteil zugunsten niedrigerer oder gar entfallender Provisionen auch auszuspielen bereit sein. Am Hungertuch nagen müssen die Experten dennoch nicht, denn auch der Verkauf an sich bringt den Vermittlern durchaus beträchtliche Provisionen ein.
Kosten, die der Staat als Finanzierungsnebenkosten vom Kreditnehmer fordert
Natürlich gibt es für den Immobilien- und Grundstückserwerb auch gesetzliche Regelungen, über die Vater Staat etwas am Kredit bzw. dem Kauf selbst verdient. Zu den Fixkosten bei der Immobilienfinanzierung gehört die Kreditsteuer, an deren Abführung kein Weg vorbei führt. Sie liegt derzeit bei einem Prozentsatz von 0,8.
Hinzu kommt die so genannte Grunderwerbssteuer, die sowohl für den Neubau von Wohnung und Haus oder den Kauf von Wohneigentum zu entrichten ist. Erhoben wird diese Steuer vom Finanzamt für den Staat. Sie wird nur einmal erhoben. Dabei fällt die Steuer genau betrachtet für jedes Grundstück an, ganz gleich, ob dieses bebaut oder bisher unbebaut ist. Ist jedoch eine Immobilie auf dem betreffenden Grundstück zu finden, steigt dementsprechend die zu zahlende Grunderwerbssteuer. Ob für die nachträgliche Gebäudeerrichtung ebenfalls Grunderwerbssteuer erhoben wird, hängt von verschiedenen steuerlichen Vorgaben ab, die an dieser Stelle nicht ausführlicher betrachtet werden sollen. Seit Sommer 2006 legen die einzelnen Bundesländer – statt wie zuvor der Bund – fest, wie hoch der Grunderwerbssteuersatz liegt.
Finanzierungsnebenkosten – ein umfangreiches, aber wesentliches Thema
Bis auf wenige Ausnahmen lässt der jährliche Effektivzins für die Kreditnehmer von morgen erkennen, welche Kosten im Einzelnen auf sie zukommen. Das darf jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass an vielen Stellen im Verlaufe der Immobilien- oder Grundstücksfinanzierung zahllose weitere Richtlinien lauern können. Verbraucher, die sich diese Tatsache nicht immer wieder in Erinnerung rufen, riskieren hohe zusätzliche Kosten. Angefangen bei den Maklerprovisionen, die spätestens durch die Möglichkeiten im Internet nicht mehr hingenommen werden müssen, bis zu den unterschiedlichen versteckten Sonderzinsen bei den Banken – so zahlreich die Informationen zum Thema Immobilienkredit und Finanzierungsnebenkosten auch sind, befassen muss sich jeder Bankkunde dennoch mit der Frage nach dem günstigsten Finanzierungsangebot. Addiert man nur die hier genannten Extrakosten, zeigt sich, welche Stolperfallen bei unzureichender Kenntnis im diesem Bereich drohen.
Anzeigen
Newsletter
Ratenkredit-Anbieter.de Newsletter informiert
über: